월급쟁이가 오피스텔에 투자한 이유

오피스텔 2개를 매입한 이야기는 이전에 올렸습니다.

오피스텔 수익률이 9.3% ??? :: 투자하이에나 (tistory.com)

C도시형 생활주택

저의 세번째 수익형 부동산인 C도시형 생활주택은 2022년 2월에 샀습니다.

(월세 50만원X12개월) - 재산세 27만 원 - 수선비 등 20만 원 - 월세복비 21만 원 = 532만 원

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취득가격 8800만 원 - 월세보증금 300만 원 + 취득세 등 97만 원 + 매수복비 48만 원 + 셀프 등기수수료 5 = 8,650만 원

1년 차의 연수익 6.2%

2년 차부터는 취득세, 등기수수료가 들지 않기 때문에 수익률이 6.3%

5년을 보유했다고 가정하면 5년 동안 평균 수익률이 6.3%

B오피스텔은 9.3%의 수익을 낸다고 했는데, 갑자기 두 달 뒤에 6.3%의 수익을 내는 도생을 샀다? 언 듯 이해가 잘 안 가실 겁니다. 그 이유는 C도생은 누가 봐도 입지가 대단히 좋은 곳입니다. 시청 바로 옆에 붙어있는데, 주변에 오피스텔이 이 건물밖에 없고, 주변은 다 계획된 부지라서 인근에는 오피스텔을 더 지을 땅이 없습니다. 그래서 월세도 월세지만, 나중에 혹시나 시세차익도 날까 싶어서 투자를 했습니다. 2년이 지난 현재 시점에서 시세는 거의 차이가 없습니다. 수익형 부동산이라는 것이 이렇습니다. 여러분. 시세차익을 보려면 아파트나 땅에 투자를 해야 합니다. 그래도 월세 50만 원씩 2년 동안 저에게 1,300만 원의 수익을 가져다줬네요.

D도시형 생활주택

D도시형 생활주택은 2023년 7월에 샀습니다.

(월세 38만 원 X12개월) - 재산세 10만 원 - 수선비 등 20만 원 - 월세복비 12만 원 = 414만 원

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취득가격 4950만 원 - 월세보증금 300만 원 + 취득세 등 57만 원 + 매수복비 26만 원 + 셀프 등기수수료 15 = 4,748만 원

1년 차의 연수익 8.7%

2년 차부터는 취득세, 등기수수료가 들지 않기 때문에 수익률이 8.9%

5년을 보유했다고 가정하면 5년 동안 평균 수익률이 8.9%

C도생의 수익률이 6.3%이다 보니 저도 이건 좀 아니다 싶었나 봅니다. 다시 반경 30km 안에 모든 오피스텔, 도생을 다 검색했고(B오피스텔 구입 당시 얼추 다 파악했지만) 다시 높은 수익률을 낼 수 있는 D도생을 5,000만 원도 안 되는 돈으로 구입합니다. 오피스텔은 취득세가 4.6%로 비싼 반면에 공시가격 1억 미만의 도시형 생활주택은 취득세가 1.1%로 저렴합니다. 공시가격 1억 미만이라면 100채를 사들여도 모두 1.1%의 취득세만 냅니다. 재산세는 보시다시피 10만 원에서 29만 원까지 들쭉날쭉 합니다. 저도 왜 그런지는 잘 모르겠고 그냥 나라에서 내라니까 냅니다.

오피스텔을 나중에 팔 때 양도소득세를 내야 할 텐데 오피스텔은 양도 차액이 날 일이 거의 없습니다. 아파트가 급등해도 그 지역 오피스텔은 그렇게 크게 오르지 않습니다. 저는 2019년에 7700만 원에 첫 번째 오피스텔을 매입했고, 2년이 지나면 몇 천만 원의 양도소득도 크게 세금부담 없이 팔 수 있습니다. 고로 부동산 투자를 했다면 최소 2년 이상은 보유할 생각을 해야 합니다.

오피스텔 몇 개 운영하자고 주택임대사업자를 등록하지 않아도 되고, 공무원인 경우 겸직 신청도 필요 없습니다. 문재인 정부에서 법이 바뀌어서 도시형 생활주택, 소형 아파트는 면세사업자로 등록해야 하고, 1년에 한 번 종합소득세를 내야 합니다. 오피스텔은 면세사업자 등록을 안 해도 됩니다.

1 금융권에서 대출을 받을 수 있는 사람은 오피스텔 수익률이 6~10% 정도 될 수 있기 때문에 은행 이자를 내고도 수익이 남습니다. 지금 당장 조건이 안되면 나중에 조건이 될 때 임대사업을 시작하면 됩니다. 저도 내 집마련을 하고 빚을 다 갚기 몇 년 전부터 지역 내 오피스텔에 관심을 두고 지켜봤습니다.

오래된 오피스텔은 이런저런 수선 비용이 발생할 수 있습니다. 관리비에 장기수선충당금이 있다면 크게 걱정하지 않아도 되지만 저는 되도록 건물 나이가 20년 되기 전에 매도할 생각을 가지고 있습니다.

현재 내가 살고 있는 집에 양도차액이 몇 억이 났고, 조만간 이사할 예정이라면 오피스텔 같은데 투자하시면 안 됩니다. 양도소득세 계산할 때는 오피스텔도, 도시형 생활주택도 모두 주택으로 간주되어 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 보유중인 오피스텔을 다 팔고 2년 지나야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 정 급하게 이사를 가야 할 처지이면, 살던 집을 전세 주고 다른 곳에 전세로 이사를 가던지 해야 할 겁니다.

제 생각에 오피스텔 투자에 적합한 사람은

- 내 집 마련을 하시고, 내 집을 향후 5년 이내 팔 생각이 없는 분

- 오피스텔을 살 현금이 있거나 1 금융권에서 저리로 대출이 가능한 분(지금 정부는 대출 규제가 심해서 집을 담보대출 해서 다른 집을 사면 안 되고, 그 다른 집은 오피스텔도 포함입니다. 신용대출도 합이 1억이 넘어가면 주택을 추가구입을 하면 안 된다는 규제가 있어서 잘 알아봐야 합니다. 수도권에서는 공시가격 1억 미만의 오피스텔이 별로 없으니 대출을 받아서 투자가 불가할 수도 있고, 공시가격 1억이 넘는 도생은 취득세가 1.1%가 아니라 본인의 주택 수에 따라 엄청나게 비싼 취득세를 내야 합니다. 공인중개사들도 세금에 대해서는 잘 알지 못하는 사람들이 많아서 세무사나 법무사와 상의해보셔야 할 겁니다.)

정부의 대출 규제로 이런 수익형 부동산도 투자하기가 참 어려워졌습니다. 대출을 받으면서 주택 추가구입 금지 특약을 어기고 오피스텔이나 도생을 구입하면 생각보다 금방 은행에서 알아차리고, (배우자 명의로 해도 다 걸립니다) 그럼 그 대출을 한 달 이내에 다른 방식의 대출을 받아서 전액 상환해야 하고, 상환을 못하면 연체 이자를 붙이고, 신용점수를 깎습니다. 그리고 향후 3년 동안 모든 담보대출이 막히는 페널티를 받게 됩니다.

너무 폭등했던 집값을 잡기 위해 정부가 하는 정책에는 반감이 없습니다. 그래도 우리는 어떤 틈이라도 파고 들어서 돈 벌 궁리를 해야 하지 않겠습니까?

구독자님들과 어떤 좋은 투자 방법이 있을지 고민해보고 싶습니다.

저는 4개의 수익형 부동산으로 월세 임대는 일단락하고, 소형 아파트에 갭투자를 했습니다. 오피스텔 임대를 해서 부자는 못되겠다 싶어서 큰맘 먹고 했습니다. 저의 아파트 투자 이야기가 궁금하시다면 아래의 링크를 눌러주세요. 저와 여러분의 성공 투자를 기원합니다.

<1줄 요약>

오피스텔 4개를 사서 빚을 다 갚았고, 연 평균 8% 수익을 내고 있다.

부동산 시장 망했다는데, 내가 아파트를 산 이유 :: 투자하이에나 (tistory.com)