대폭락장 아파트 투자

요즘 부동산 더 떨어진다, 다 망했다 말들이 많지요? 속 쓰린 분들도 아주 많을 것입니다.
저는 두 달 전인 2024년 2월에 지방에 신축아파트 24평, 분양가 2억 1천만 원짜리(베란다 확장, 옵션 등 포함)를 마이너스 프리미엄 3500만 원을 적용해서 1억 7500만 원에 매수를 했습니다. 큰 산업단지 옆에 세워진 3200세대로, 지방에서는 보기 드문 대단지 아파트였습니다. 총 30개 동에 달하고, 현재 산업단지 바로 근처에 다른 산업단지가 예정돼 있어서 시행사에서는 대단지아파트도 사업성이 충분하다고 판단을 했던 거 같습니다.
그래도 그렇지 저는 무슨 깡이었을까요?

누가 봐도 악조건

지금 유튜브에서 부동산 투자, 아파트 갭투자 등을 검색하면 2021년도와는 정 반대의 결과물들만 보입니다. 앞으로 집값 대폭락이 한참 더 남았다, 앞으로 영원히 집값이 오를 일이 없을 것이다, 경매 물건이 넘쳐난다, 부동산에 투자하면 다 망한다는 얘기밖에 없습니다. 저처럼 지금이 매수 타이밍이라는 뉴스나 유튜브는 아무리 뒤져도 안보입니다. 심지어 2024년도 들어 전국주택매매 소비심리지수가 두 달째 상승했다는 기사에는 기자가 영끌을 해서 사기치고 있다는 악플만 잔뜩 합니다. 부정적인 사람들은 팩트를 알려줘도 믿으려고 하지 않습니다.

주택매매 소비심리지수

'전국주택매매 소비심리지수'라는 것이 있습니다. 100 이하면 집값이 떨어질 것이라고 예측하는 것이고, 100이 넘으면 오를 것으로 예측한다는 말인데요, 전국 집값이 들썩이기 직전인 2020년 1월에 전국주택소비심리지수가 123였습니다. 많은 이들이 영끌을 하던 2021년 8월에 지수가 141로 꼭지를 찍었고, 실제 아파트 가격은 그로부터 3달 뒤인 2021년 11월에 꼭지를 찍었습니다. 2021년도에는 정말 영끌러들이 많이 있었고, 유튜브에서는 개집을 사도 오른다고... 지금 집을 안사면 영원히 살 수 없을 거라고, 사람들이 미친 듯이 빚을 내서 아파트를 사들였었지요.
그러고는 폭락이 시작되었고, 2022년 12월에 영끌러들이 다 망했다고 할 때 지수가 83으로 대폭락 합니다. 그로부터 4달 뒤인 2023년 4월에 실제 아파트 가격이 바닥을 찍습니다. 2023년 9월에 지수가 119로 살짝 반등을 하면서 주택가격 상승에 대한 기대감이 커졌었다가 다시 떨어져서 2023년 12월에 100으로 다시 바닥을 찍습니다. 그리고 2024년 1월 103, 2월 107로 미세하게나마 상승 중입니다. 지수보다 몇 달 뒤 실물 가격이 반영되는 것을 볼 때 저는 2023년 3월 현재 집값이 2차 바닥을 찍었다고 믿고 있습니다.

금리

집값이 폭락한 이유 중 가장 큰 원인이 금리상승이었는데, 미국에서 금리를 계속 낮추고 있기 때문에... 저는 지금을 투자를 해도 나쁘지 않을 시점으로 봤습니다. 앞으로 3차 바닥이 있을지, 10차 바닥까지 있을지는 아무도 모르지만 그냥 저는 이 시점에서 분양가에서 마이너스 3500인 아파트에 투자를 했습니다. 아파트의 분양가는 이유 있는 숫자라고 생각을 합니다. 시행사가 수익을 고려해야 하고, 정부의 눈치도 봐야 하고, 완판 되지 않을 시 회사의 타격도 생각해야 하고... 많은 시장조사와 전문가들의 의견을 취합해서 가장 적절한 금액을 산정한다고 생각합니다. 그랬는데, 그 분양가가 -3500만 원이 떨어졌다? 지금은 부동산경기가 나빠서 이런 가격이 만들어졌지만, 아파트의 가치에 비하면 어쨌거나 많이 싸다고 평가했습니다. 여기서 더 떨어질 수도 있겠으나, 더 떨어져 봐야 얼마나 떨어지겠나? 싶었습니다.

장기적 투자

집값이 오르는데 3년이 걸리던 5년이 걸리던 저는 그냥 세입자를 들여서 계속 기다릴 생각입니다. 새 아파트이기 때문에 5년이 지나도 아직 새 아파트입니다. 3200세대의 대단지 아파트라서 더더욱 믿어보렵니다. 제 투자가 어떤 결과가 될지는 앞으로 2~5년 뒤 이 블로그에서 밝혀지겠지요. 제발 웃으며 글을 작성하길 바라보면서... 이번 투자에 좋은 결론이 났다면 저는 이것을 매도하고 다른 아파트에 투자를 하거나, 다른 수익형 부동산들까지 다 매도해서 최종적으로는 원룸건물을 운영해 볼 꿈을 가지고 있습니다. 지금은 자금사정이 허락지 않아서 시작하지 못하고 있는데, 저도 40대가 끝나기 전에 원룸건물을 운영해 보고자 합니다.

주식이던, 부동산이던 경제는 항상 파도를 칩니다. 작은 파도도 있지만, 몇 년을 주기로 한 큰 파도도 있지요. 꼭지가 있으면 바닥이 있고, 바닥을 찍으면 언젠가는 오릅니다. 저는 영끌러는 아닙니다. 엄청난 자금이 들어간 것도 아니고, 은행 이자는 충분히 감내할 만한 수준입니다. 부동산은 장기적인 투자입니다. 자신의 자금 사정 및 경제 상황을 고려하여 장기적인 계획을 세우고, 그에 따라 투자할지를 선택해야 합니다.
아직도 서울 아파트 매매 거래량 추이를 보면 바닥이긴 한데 2024년 3월 거래량이 몇 년 만에 4000건을 돌파했다는 뉴스가 나왔습니다. 지금이 빙하기는 맞습니다. 앞으로 집값은 어떻게 될는지 저는 '전국주택매매 소비심리지수'와 서울 아파트 거래량을 기반으로 지켜보고 싶습니다. 영끌 수준이 아니라면 부동산 경기가 좋아질 때까지 오랫동안 기다릴 수 있을 겁니다. 주식, 가상화폐, 부동산 등 무슨 투자가 되었든지 뉴스에서 광풍이라는 단어 나올 때 들어가지는 말자고요. 차라리 다 죽는다고, 지하 땅 파고 내려가고 있다는 뉴스를 보고 혹시 지금이 기회가 아닌가 깊이 검토를 해보자고요.
구독자님들도 모두 성공투자 하시길 바랍니다.

아파트 투자의 결과는 현재 진행형이며 다른 포스팅에 적어보도록 하겠습니다.

<세줄 요약>

1. 남들 망했다고, 다 죽는다고 할 때 나는 과감하게 투자를 했다.

2. 주택매매소비심리지수가 바닥을 찍고 반등하고 있다.

3. 금리를 내릴 가능성이 크므로 사놓고 존버하면 좋은 시절이 올것이다.

천안한양수자인에코시티 매매가 변동 추이 :: 투자하이에나 (tistory.com)