오피스텔 수익률이 9.3% ???

저는 오피스텔 2채, 도시형생활주택 2채를 보유 중이며, 4개의 월세를 합치면 170만 원 정도 받고 있습니다. 부모 도움 없이 사는 월급쟁이가 어떻게 임대인이 되었는지 그 이야기를 해보고자 합니다.

부동산 투자에 초보자들이 그나마 가장 쉽게 접할 수 있는것들이 오피스텔이나 도시형 생활주택입니다. 옛날 우리 부모세대가 집에 남는 방들을 자취방으로 내주고 월세를 받았던 것과 같은 개념이고, 입지만 좋으면 다른 부동산투자에 비해서 공실위험이나 실패 위험이 비교적 적습니다. 제가 가진 수익형 부동산들은 입지가 좋은 편이고, 지금까지 공실 걱정은 크게 안 했습니다.

혹자는 돈도 없는데 무슨 부동산투자?라고 말씀하실 수도 있습니다. 임대사업이라는 게 큰돈이 필요한 것만은 아닙니다. 현재 빚이 없는 사람은 은행 대출로 오피스텔을 구입해서 월세를 놓고, 여유가 되면 중도상환수수료 내고 빚을 갚으면 되고, 신용도가 높은 사람은 신용대출을 받아서 중도상환수수료 없이 돈이 생길 때마다 빚을 갚으면 됩니다.

오피스텔은 크게 가격이 오르지도, 떨어지지도 않습니다. 오피스텔 매매가 대비 월세가 높은 가성비를 계산해서 투자를 해야 하고, 저는 연 6.3~9.3%의 수익을 내고 있습니다. 최근 뉴스에 의하면 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.3%라고 합니다. 저는 어떻게 전국 평균을 훨씬 뛰어넘는 9.3%까지 수익을 내는 건지 이야기를 해보겠습니다.

오피스텔의 연 수익률 계산하는 공식은

월세X12-재산세-수선비 등-월세복비 / 오피스텔 취득가격- 월세 보증금+취득세+매수복비+등기비용 등

제 계산방식이 약간의 차이는 있으나 다른 분들의 계산법과 대동소이할 겁니다.

 

A오피스텔

A오피스텔은 2019년 7월에 샀습니다.

(월세 50만원X12개월) - 재산세 12만원 - 수선비 등 20만원 - 월세복비 21만원 = 547만원

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취득가격 7700만원 - 월세보증금 300만원 + 취득세, 등기수수료 등 365만원 + 매수복비 40만원 = 8,405만원

1년 차의 연수익 6.5%

2년 차부터는 취득세, 등기수수료가 들지 않기 때문에 수익률이 7.4%

5년을 보유했다고 가정하면 5년 동안 평균 수익률이 7.2%입니다.

 

이 당시 월급 모아서 내 집 마련을 하고, 결혼을 하고, 차를 바꾸고 살다 보니 돈이 조금 보였습니다. 한참 전부터 오피스텔 같은 수익형 부동산에 관심은 있었으나 막상 투자를 하려니 엄두가 안 났고, 주변에서 임대업을 하는 사람이 없어서 상의할 사람도 없었습니다. 집에서 멀지 않은 곳에  300여 세대의 나름 큰 오피스텔이었는데, 저는 8,000만 원 정도를 예상했었는데, 공인중개사를 통해 7,500만원에 판다는 오피스텔을 발견 했습니다. 막상 거래를 하려니 집주인이 안판다고 그러더라구요. 그래서 그럼 7,600만원에 협상을 해보시라. 그래도 안판다. 그럼 7,700만원에 협상을 해보시고 안팔면 저도 그이상은 거래하지 않겠다. 그랬더니 집주인이 OK를 해서 7,700만원에 오피스텔을 샀습니다. 부동산이라는것은 아무리 시세가 있어도, 정확한 금액은 없는지라 저는 시세보다 한참 싼 매물이 아니면 이런식으로 약간의 가격 흥정을 하는 편입니다. 공인중개사가 수완이 좋은 사람이면 집주인을 구어삶아서 흥정을 적절히 해줍니다. 돈은 별로 없어서 거의 다 대출을 받았고, 이당시는 1금융권 대출이 3%대 초반이었기때문에 은행 이자를 내고도 수익은 남았고, 부지런히 벌어서 대출을 다 갚게됩니다. 아무튼 첫번째 오피스텔 투자는 뭘 잘 모르고 했었습니다. 그래도 입지는 지금봐도 대단히 좋은곳이고, 몇년이 지나 시세가 1억정도로 올랐었는데 지금은 가격이 다시 떨어져서 8,000만원 정도로 시세차익은 거의 없습니다.

B오피스텔

B오피스텔은 2021년 12월에 샀습니다.

(월세 35만원X12개월) - 재산세 29만원 - 수선비 등 20만원 - 월세복비 11만원 = 360만원

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취득가격 4100만원 - 월세보증금 300만원 + 취득세 등 414만원(공시가격8900) + 매수복비 20만원 + 셀프 등기수수료 13만원 = 4,247만원

1년 차의 연수익 8.5%

2년 차부터는 취득세, 등기수수료가 들지 않기 때문에 수익률이 9.5%

5년을 보유했다고 가정하면 5년 동안 평균 수익률이 9.3%

오피스텔에서 연 9.3% 수익이 과연 가능한 것인가?라고 생각하실 겁니다. 첫번째 오피스텔은 뭘 잘 모르고 투자를 했었지만, 두번째는 작정하고 높은 수익률을 찾아보기로 했습니다. 인터넷으로 저희 집 반경 30km 안에 있는 모든 오피스텔의 시세와 월세를 다 파악해서 가장 높은 수익을 낼 수 있는 오피스텔을 찾았습니다. 그중에 급매로 워낙 싸게 이 오피스텔을 4,100만 원에 샀지만, 공시가격이 8,900만 원이라는 상당히 특이한 매물입니다. 지금까지 저도 왜 이렇게 공시가격이 높은지 잘 모르겠습니다. 통상 부동산은 실거래가보다 공시가격이 한참 낮은데, 이건 반대로 실거래가의 두 배가 넘는 공시가격으로 취득세와 재산세가 높다는 특징이 있습니다. 그래도 이래저래 다 따져도 높은 수익률로 다 커버가 됩니다.

나머지 도시형생활주택 2개의 수익률은 다음 글에서 포스팅해보겠습니다.

월급쟁이가 오피스텔에 투자한 이유 :: 투자하이에나 (tistory.com)